星迈网中交周济：中国泛地产时代开启，需要一场“精益革命”

专题：第十五届中国城市发展及房地产创新大会星迈网

　　来源：中国房地产网

中交海南区域总部执行总经理周济

　　中房报记者李叶北京报道

　　“第一，中国房地产行业的发展远远没有结束，那些对房地产发展绝望至极的认识，是对社会进步和人类文明进程缺乏深刻认识的表现。”

　　“第二，更为波澜壮阔的中国泛地产时代刚刚或已悄然开启，而这个时代需要更多新兴行业、新兴领域和新兴技术以及有为之士的融入和加入。”

　　“第三，中国房地产精益之路即新模式建设之路，是需要全社会各个层面一起来建设的这样一个科学至上的伟大的系统工程，绝非等同于过去城市建设与规划、建筑空间设计与开发、建材与建造技术等那么简单。”

　　一开场，中交海南区域总部执行总经理周济就抛出三个重磅观点。

　　8月19日，以 “万物生长信心的力量” 为主题的2025第十五届中国城市发展及房地产创新大会在北京举办。会上，周济发表了题为《在中国泛地产精益之路上重塑房地产品牌》的演讲，从时代趋势、理论体系到实践路径，系统阐释泛地产时代的品牌进化逻辑。周济表示，万物生长有规律，信心的坚定在于科学。

　　因此，他的分享围绕“规律”和“科学”这两个核心问题展开。

　　构建新模式

　　“当前，中国房地产行业初级形态和传统模式已经轰然倒塌，新模式正在探索之中。”周济表示，构建新模式的根本，在于重新探寻过去三十年中国房地产行业最缺失的规律和科学。

　　如何寻找规律和科学？周济认为，要从思想体系、思维方式、逻辑基础、方法论体系和行为实践入手。

　　关于如何以构建新模式为目标，以城市更新为抓手来重塑房地产的品牌，周济总结了三个方面的内容：分别是五个起点、五个基本理论和五个体系。

　　“五个起点源于时代的要求。”他解释，一是全球的双重转型；二是中国房地产行业的发展目标；三是房地产新模式的探索；四是住建部提出的“好房子”要求；五是中央城市工作会议提出的以推进城市更新为重要抓手。

　　他认为，好房子建设应该有更多维度来丰富和深化。“房地产这个概念不仅是高度和宽度，还有深度和厚度星迈网，厚德载物的厚。”

　　对新模式的建立，周济分析，既要从宏观方面，从总供给、总需求来思考问题，更要注重宏观政策的制定，产业模式的建立，特别是企业发展模式和市场模式。中国的房地产市场不是简单的一级土地市场和二级开发市场，而是包括三级二手房市场、四级保障房市场和五级租赁市场在内的全部五级市场。

　　同时，他直言，解决过去、现在和未来模式中的痛点，关键在于彻底摒弃不科学、落后的理念、行为和方式。“像高杠杆、大规模以及杜邦公式、合伙式、跟投式、代建模式等，都是市场经济发展较为初级阶段的产物和模式。”

　　关于五个基本理论，周济进行了简要说明：政治经济学、西方经济学（包括企业管理科学）、唯物辩证法（即认识论）、逻辑学（即方法论）和现代精益管理理论。

　　对于房地产开发企业的科学发展，他着重强调了根植于精益管理的‘价值树’体系：土壤是企业文化，根基是战略体系，树干是品牌体系，枝芽是供应链体系，果实是精益化产品体系。 “这正是目前地产行业内剩下不多的几家企业，能够在激烈的竞争市场中‘卷中为王’，正是源于对这一原理的朴素应用和结果表现。”

　　关于具体的房地产开发项目模式，他提出了，向百年制造业学习。在房地产的投资、定位、设计、工艺、营销、售后服务全过程中，实施项目开发的“看板制”。

　　重塑中国泛地产精益品牌

　　面对行业的迷茫，周济提出了“泛地产”概念。

　　什么是泛地产？他解释说：“所谓泛地产就是谁也离不开的地产，谁都需要的地产。这个‘谁’既是个体消费者，同时也是地方政府，也是各类其他行业，包括新兴行业，无论是航天科技还是AI智能，谁都离不开的地产就是泛地产，或者叫永恒的房地产。”

　　周济认为，未来的房地产人必须要做到“懂历史、识文化、注专业、讲科学、教文明、知未来”这18个字。“只有能做到这18个字，地产人留下来才有意义，才有价值。

　　在周济看来，泛地产的形态包括微观、中观和宏观三个方面。泛地产不再是简单的建筑空间，而是文明进步的接口，是生活方式的定义者。

　　针对房地产行业的品牌重塑，周济提出了五个维度的评价标准：品牌与产品、品牌与行业、品牌与企业、品牌与产业、品牌与人。

　　他认为，品牌不仅是用户心智的认可，更是企业战略的价值与灯塔，是房地产总供给质量的度量衡和文明进步的标尺。“最终，品牌是生活方式的定义者，是文明进步的接口。”

　　周济创新性地提出了泛地产在项目和产品层面的“五个价值”和“五个革命”。五个价值分别是：资产价值、功能机制、感官价值、体验价值和情绪价值。五个革命则是：色彩革命、味道革命、声音革命、光线革命、质感革命。

　　关于人的情绪价值，周济认同网上流行的 “下一个时代，人类最重要的能力是审美力” 这一说法。审美有贫、富、贵、雅、素五大层次，是文明对审美进化的过程，东西方皆如此。审美外在表现为色彩、声音、光线、味道、质感这五感因素。

　　他分析，目前，国内从理论界、学术界到实践界对色彩的研究还很初级，全国各大学仍未设置色彩学、气味学、声场学等专业，而这些对于“文明苏醒”中的中国购房人和消费者来说，显得愈发重要，对人的身心健康的影响，远超过传统的空间设计和土木建筑。

　　“以声音为例，目前对声音和声场的研究仅限于体育场和音乐厅等场所，但寻常百姓家对声音和声场的研究已迫在眉睫。例如，10平方米的房间几乎无法规避80赫兹以下的驻波问题，而更多的高中低频的不良声波均容易引发心脑血管疾病和心理问题。从医学角度，按照预防医学、保健医学、临床医学，对每个住宅空间进行声场处理，对高频音、中频音和低频音进行掩蔽或利用，是每个房地产人必须研究的课题。”

　　周济举例，几十年前，东京羽田机场精准的用1~4千赫的瀑布声掩蔽行李箱噪音，同时避免对机场广播的干扰，以使顾客和游客感到身心愉悦。因此，从物理学、生物学、色彩学角度对声音、色彩等进行研究并应用，对房地产人来说，具有极大的发展空间。

　　从卖房子到造文明

　　对于争议较大的“第四代建筑”，周济也有自己的见解。

　　他提出了“第五代建筑”的概念：“在提升好房子的全面性、系统性、内在性和长期性的同时，结合未来AI时代，研究社会文明和城市文明的进步；既要满足购房人物质和精神空间，特别是对五感的感知和需求；还要全面导入全球百年制造业和新兴科技产业一直在应用的精益思想和精益管理理念；集优合成前四代建筑的成果和积淀。”

　　他还提到全功能空间的全面应用。“8~12平方米的卧室，不仅可以满足居住、娱乐、学习和工作等基础功能，还能实现强大的洗漱和收纳效果，这就是全功能的雏形。这样的建筑空间，在日本及我国的香港地区几十年前就实现了，这也是内地的房地产人该做却没做的事情。”

　　“全面拥抱AI时代，预先在空间、动线和功能等方面布局并逐步实施人形机器人进入住宅和社区，也是第五代建筑应做到的事。”周济补充。

　　最后，他认为，房地产行业重构的是品牌，兑现的是承诺，抵达的是文明。房屋是人类繁衍之基，泛地产更是文明进步之果。通过重构品牌，最终要在 AI 技术的“奇点”与人性文明的“原点”之间铸就一条让居住者心安、城市永续、民族自信的精益之路。

　　对于品牌，他认为，要从卖房子到造文明，更加关注情绪价值这一价值“锚点”，完成让建筑成为文明接口的泛地产使命，同时从开发商转变为城市服务商，关注五感的定位、设计、建造工艺和材料，用品牌连接历史和未来。

　　他将房地产品牌的过去、现在、未来，作了一个形象的比喻和总结性注释：

　　“泛地产作为文明接口，当一套住宅能同时满足‘个体心灵的安放’、‘群体的伦理实践’和‘文明礼序的载体’这三方面，行业便完成了从空间贩售品牌向文明解决方案服务品牌的惊鸿一跃。”

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